Primero el dato duro. Argentina tiene la participación más baja entre las principales economías de Sudamérica de los créditos hipotecarios como porcentaje del PBI. Con datos al 2011, los créditos hipotecarios representan sólo el 1,3% del PBI, mientras que en países como Chile alcanzan el 17%. En Brasil o Perú alcanzan el 4% (Ver gráfico).
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El crédito hipotecario escasea en la Argentina sencillamente porque las condiciones económicas, no sólo la de los últimos meses sino la que se viene arrastrando desde hace años, impiden su crecimiento.
La inflación es el principal obstáculo. Los bancos no tienen incentivos y posibilidades como para prestar a 20 o 30 años de plazo con una inflación promedio anual real de entre el 20% y 30%, al menos desde el 2007 a la fecha. Una tasa razonable, que compense la inflación, sería tan cara que nadie en su sano juicio aceptaría pagarla. Y aunque lo hicieran, el ingreso real exigido por el banco (la cuota no puede superar el 30% o 40% del ingreso en blanco) para poder hacer frente a una tasa tan alta dejaría fuera de carrera a las familias que solamente con un crédito pueden llegar a comprar una vivienda.
Pero aún hay problemas con las líneas de crédito hipotecario subsidiadas en Argentina, como la del Banco Nación, que es la que ofrece la tasa más baja del mercado y sólo aplica para la compra de una vivienda única familiar.
Hoy el Banco Nación ofrece la línea de “Créditos Hipotecarios Casa Propia” para la compra de viviendas por hasta $700.000. El plazo es por hasta 20 años y la cuota final del crédito no puede superar el 30% del ingreso en blanco que tiene el grupo familiar.
La tasa subsidiada que cobra el Banco Nación es del 12,75% anual, con un Costo Financiero Total (CFT), con todos los gastos extra y seguros incluidos, del 15,55% anual. Los primeros años de esta tasa son fijos y el resto variable.
Bajo este esquema de tasas y costos, por cada $100.000 de crédito, el tomador debe pagar una cuota mensual por 20 años de $1.304, informa el Banco Nación.
En Estados Unidos, un mismo crédito hipotecario pero a 30 años de plazo (10 más que en Argentina) paga una tasa de interés fija anual en dólares del 3,875%, con un costo financiero total de 4,70%.
En Chile por un crédito hipotecario a 20 años de plazo en pesos chilenos, un banco de primera línea cobra una tasa de interés fija anual del 3,99%, con un costo financiero total del 4,95%.
Como se ve, aún las tasas de interés subsidiadas del Banco Nación, bajo el control del Estado, son tres veces más altas que las que cobra un banco comercial de capitales privados en EEUU y Chile.