25 octubre, 2021

FM Cosmos

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Salarios de lo más bajo en Sudamérica y metro cuadrado más caro: dualidad inmobiliaria

Las inmobiliarias siempre tuvieron autoritarismo propietario. la caída del nivel adquisitivo no da respiro y los salarios son los más bajos

Las inmobiliarias siempre tuvieron autoritarismo propietario. la caída del nivel adquisitivo no da respiro y los salarios son los más bajos

Situación inmobiliaria

Comprar un solo metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires sale poco más de US$2400.

Casi imposible ser propietario en la condición inmobiliaria

Comprar una propiedad es casi imposible en el país de los sueldos devaluados. Claro que no es una historia reciente, pero sí que la brecha entre lo que ganan los argentinos y el precio del metro cuadrado se acrecenta cada vez más. En este momento, la Argentina tiene uno de los salarios mínimos más bajos de la región y uno de los metros cuadrados más caros, al menos entre países vecinos.

Si bien la Argentina no encabeza el podio en ninguno de los dos casos -Venezuela y su hiperinflación “rompen” cualquier estadística regional, y Buenos Aires no es la ciudad más cara-, la comparación de ambos números sirve, en parte, para entender por qué hoy ser dueño de una propiedad es inalcanzable para toda una generación sin acceso al crédito hipotecario.

Salarios desplomados en Argentina

Primero, los salarios: según Statista, que recopiló los salarios mínimos de al menos una decena de países de la región, la Argentina tiene uno de los peores si se lo mide en dólares. A valores de esta semana, el salario mínimo es de $31.104, unos US$176 medido en dólar “libre”. En cambio, países como Chile (US$441) y Uruguay (US$423) más que duplican el número. Brasil, país con el que históricamente compite la Argentina por la mano de obra industrial, tiene un salario mínimo más alto y es de US$207.

El de Ecuador es de US$400; el de Bolivia, de US$309; el de Colombia, de US$261; el de Perú, de US$257 y el de México, de US$215. Todos lejos de los US$176 de la Argentina, medidos al dólar MEP, el dólar libre y legal, porque al dólar oficial solo puede acceder una porción de la sociedad.

En el caso del metro cuadrado, y según datos de ZonaProp, que releva información en los países en los que opera, en Monterrey el valor es de US$2422 e inmediatamente después viene la Argentina con US$2413. En Ciudad de México la cifra es de US$1922; en San Pablo, de US$1789; en Río de Janeiro, de US$1652 y en Rosario, de US$1620.

Se movilizó alguna vez el mercado inmobiliario

En definitiva, para comprar un solo metro cuadrado en Buenos Aires hoy hacen falta 14 salarios mínimos solamente destinados al ahorro. En cuanto al salario promedio formal -un número tal vez más representativo de la fuerza laboral formalizada-, que hoy está en torno a los US$480, hacen falta cinco de estos para acceder.

Esta brecha se sigue acrecentando no tanto porque el metro cuadrado suba -en realidad, más bien sucede lo contrario- sino porque los salarios no paran de perder poder adquisitivo. “En Buenos Aires el metro cuadrado disminuyó un 12% del precio en dólares desde diciembre de 2019 y aún continúa en caída. Sin embargo, a nivel regional la Ciudad de Buenos Aires se posiciona como la segunda ciudad más costosa, luego de Monterrey”, explica Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.

Con el auge de los créditos UVA en el gobierno de Mauricio Macri, el mercado se movilizó mucho y, en ese contexto, detalla Molina, hubo una suba de valores “que creció de forma sostenida hasta mediados del año 2019 cuando los precios tocaron su punto máximo, hasta llegar a los 2800 dólares por metro cuadrado”. Es por eso que, aun con la baja del valor del metro cuadrado de este último tiempo, “los precios continúan por encima de lo que estaban previo al aumento que desencadenó el lanzamiento de los créditos”.

Los valores inmobiliarios más altos de la región

Además, explica Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, Buenos Aires sostiene uno de los valores más altos de la región hace décadas por las características intrínsecas que tiene: su arquitectura, su estilo y su cultura, que terminan impactando en el precio del metro cuadrado. “Para el comprador argentino, con uno de los salarios más bajos de la región, esto genera un problema”, señala.

El mercado casi congelado tampoco ayuda mucho. Aun con esta baja desde diciembre de 2019, las propiedades se terminan cerrando a valores mucho menores, aclara Soledad Balayan, de la inmobiliaria Maure. “Hay muy pocas operaciones, con lo cual es difícil hablar de ‘mercado’. La absorción respecto de lo que está publicado no supera el 1,6% por lo que no hay parámetros. Al momento de tasar también se hace difícil. Mientras no haya una necesidad de vender o una alternativa superadora al dinero de la venta, el vendedor no baja el precio que tiene como referencia, que es el del pasado, un pasado con otra dinámica de mercado”, detalla.

“Hoy es imposible acceder a una propiedad en la Argentina. El problema fundamental es que no hay crédito hipotecario. Además, los salarios quedaron desfasados por las devaluaciones. Por último, hay cepo, y siempre pasa que la demanda cae muchísimo en estos tiempos, porque la gente no puede acceder a la moneda que necesita para comprar propiedades”, concluye Gómez Picasso.

Los alquileres y las inmobiliarias

En lo que va del año ya subieron casi 40% y firmar un contrato es cada vez más complejo

Alquilar en la Argentina y sobre todo en Buenos Aires es una pesadilla para decenas de familias, parejas y solas y solos. Antes de que funcione el sistema de subas por la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551), iniciado en julio último, muchos propietarios elevaron los precios -entre fin de 2020 y junio último-, algo que derivó en incrementos de más de 75% hasta la fecha.

Debido al aumento de las unidades en renta, el costo promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes de 50 m2 en la Ciudad de Buenos Aires asciende a $42.628 por mes, según el portal Zonaprop. Y el relevamiento confirmó que en 2021, acumulan una suba del 38,9% que supera levemente las cifras de inflación. A nivel mensual, el alza es de un 3,2 por ciento. Y si se toma que el sueldo promedio, según el Indec, es de $42.294 y en otras consultoras privadas oscila entre los $66.000 en mano, se desprende que miles de argentinos hacen malabarismos para poder afrontar los pagos locativos.

En los últimos doce meses, los avisos de alquiler acumulan un incremento del 53,5%, por encima de la inflación (51,4%) y del Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central (49%). Por otro lado, la oferta de inmuebles en alquiler continúa en descenso, situación que también impactó en la demanda: cuesta mucho conseguir unidades de 2 y 3 dormitorios, sobre todo.

Preocupación de inmobiliarias

Hay preocupación en el sector, y las quejas que alcanzan también a los propietarios que tienen inmuebles en locación (que tiene una rentabilidad que no llega al 3% anual, y por la nueva ley, muchos retiraron carteles de alquiler y los reemplazaron en venta), llegaron a oídos de legisladores.

El diputado nacional Álvaro González, de Juntos por el Cambio, presentó hace unos meses en el Senado y la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto para modificar dos aspectos fundamentales de la nueva normativa de alquileres. Pero el oficialismo no dio lugar a su tratamiento y además antes de las PASO se clausuró por varias semanas la actividad legislativa.

En su proyecto, González, propone volver a los contratos de 2 años de duración, en vez de 3, y la otra corrección es la forma de ajuste, para el cual argumenta modificar el artículo 14 de la Ley N° 27.551: “Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales pueden realizarse ajustes pactados de común acuerdo entre las partes. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.

¿Un veraz para el inquilino?

Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación, destacó a Infobae, que, “un formato de scoring sería una especie de veraz pero de inquilinos. De esta forma, se adjudicarían puntos y podrían acceder a un alquiler de acuerdo a su comportamiento, y demostrar así que son buenos pagadores. El propietario podría ver los puntos y decidir a posterior de manera fácil si alquilarle a esa persona o si prefiere hacerlo a otra con mejor puntaje”.

“un formato de scoring sería una especie de veraz pero de inquilinos. Se adjudicarían puntos y podrían acceder a un alquiler de acuerdo a su comportamiento, y demostrar así que son buenos pagadores” (Kerr)
También se baraja promover la construcción de viviendas y quitar gravámenes para que se destinen a alquilar a precios más bajos, pero esto demoraría un poco más, porque una obra demanda entre 18 y 24 meses de ejecución.

Descontentos con el negocio inmobiliario propietarios e inquilinos

Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), dijo a Infobae que “el mercado está estallado, tanto propietarios e inquilinos están descontentos. Y debería haber un incentivo de parte de los gobiernos para la construcción de edificios de renta. Esto en el mundo es común, y en la Argentina, habría que convencer a inversores y el Estado ayudar a que los desarrolladores puedan construirlos, solo para este destino”.

Especialistas sostienen que faltan leyes claras, donde el propietario pueda alquilarle al inquilino con un contrato sin problemas y si este no cumple, pueda desalojarlo sin mayores inconvenientes.

“Tanto la Nación como la Ciudad, pueden generar beneficios fiscales, promover créditos, y sentarse juntos y crear un plan de trabajo al que sumen constructores, desarrolladores e inmobiliarios” (Ginevra)
“Tanto la Nación como la Ciudad, pueden generar beneficios fiscales, promover créditos, y también sentarse juntos para hacer un plan de trabajo al que sumen constructores, desarrolladores e inmobiliarios para hacer algo colectivo. El problema habitacional se está agravando y hay que buscar soluciones, y cada uno opina desde su lado y no se termina de resolver esta situación”, añadió Ginevra.

Dólar billete en los inmobiliarios

El éxodo al verde continúa. Incluso ahora, de cara a la tan ansiada “nueva normalidad”, cientos de familias eligen cambiar su estilo de vida y mudarse un poco más lejos de la gran ciudad. Disparada en medio de la pandemia de coronavirus y con las restricciones a la circulación, la demanda prácticamente agotó la oferta e hizo que los precios crecieran hasta niveles impensados. Eso fue lo que pasó en la Zona Sur del Gran Buenos Aires (GBA), que hoy sorprende por ser la que registra los incrementos de valores más altos en las comparaciones interanuales, por encima de lo que se observa en el Norte.

El dato se desprende del informe del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) que realizan mensualmente la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Libre. El mismo señala que los precios de las casas, tan buscadas en tiempos donde el aumento de las actividades que se pueden realizar de forma online impulsaron el deseo de ampliarse, registraron en septiembre un incremento del 7,1% con respecto al mes anterior. En tanto, al observar la variación interanual, se observa una suba del 16%.

Según el estudio, los aumentos mensuales más altos se registran en GBA Sur: en septiembre, la variación del precio mediano de alquiler de casas fue de 0,7% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), de 2,3% en GBA Norte y de 11,3% en GBA Sur. Solo en GBA Oeste disminuyeron y lo hicieron en alrededor del 2,6%.

La novedad se desprende al mirar la variación entre septiembre de 2021 y el mismo mes de 2020. En CABA y GBA Norte, se observa una caída del precio mediano de casas del 0,2% y del 23,1% respectivamente. En Zona Oeste se registra un incremento del 27,1%, mientras que en la Zona Sur la suba alcanza el 67,8%. Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria O’Keefe, especializada en el área, confirma los importantes aumentos. “Hay oferta muy escasa. Con la pandemia se volvió una zona muy buscada y, ante las pocas opciones disponibles, los precios suben. A eso se le suma el efecto de la ley de alquileres, que tiró los valores para arriba en todas las zonas, porque hizo que los dueños quisieran cubrirse de los aumentos inciertos con el índice del Banco Central”, explica a LA NACION.

Según el informe de Mercado Libre y la Udesa, la importante variación interanual en el precio de las casas en GBA Sur se explicaría porque, durante ese período, hubo un aumento significativo en la proporción de esas propiedades en alquiler publicadas en dólares, similar a lo que pasó en GBA Norte durante 2020. “Como hay poca oferta, el margen de negociación es acotado. El poder lo tiene el dueño y lo poco que sale en alquiler no tarda nada en alquilarse, aunque se pidan dólares billete”, cuenta O’Keefe.

En Santa Fe: un 30% de inquilinos sufrieron aumentos del alquiler de entre 70 y 150%

Una nueva encuesta realizada por la Federación de Inquilinos a nivel nacional reveló que una gran cantidad de familias destinaron en el último mes el 50% de sus ingresos a afrontar el pago de los alquileres, al tiempo que un 30% destacó que sufrieron aumentos de entre un 70 y un 150% en la renovación de los contratos.

Los datos se desprenden de una encuesta nacional realizada sobre 2.400 inquilinos, 237 de los cuales corresponden a Santa Fe.

Quién desglosó en parte el informe mensual fue Sebastián Artola, referente de la Federación de Inquilinos de Santa Fe, quien en declaraciones al programa «El primero de la mañana», de LT8, destacó que «en el último mes, según los inquilinos que participaron de la encuesta, el 50% sufrió aumentos en las renovaciones del 60% y un 30% tuvo aumentos que van del 70 al 150%, lo que no se condice con ninguna variable de la economía. en una economía con inflación alta, los precios iniciales marcados por el mercado duplican o triplican la inflación».

Además, Artola sumo otro dato preocupante: «La mitad de los inquilinos tiene algún tipo de endeudamiento, con la tarjeta de crédito, algún servicio o demás», explicó.

«Hay que poner este debate como prioridad en la agenda política. Llama la atención la falta de debate electoral sobre la situación de los más de 9 millones de inquilinos en el país y de los 300 mil que hay en Rosario. El protagonismo lo debe tener el Estado, el acceso a la vivienda no puede quedar en manos del mercado», destacó.

«El panorama sigue siendo critico y nos deja una radiografía de nuestra ciudad en la que la mitad de la población tiene problemas habitacionales y según la encuesta permanente de hogares crece la cantidad de inquilinos en nuestro país año a año, marcando la dificultad del acceso a la vivienda», lamentó Artola.

Datos de la Encuesta nacional de inquilinos
• Santa Fe: 22% población inquilina. Casi 750.000 inquilinos.

  • 1 ambiente $15.000
  • 2 ambientes $19.000
  • 3 ambientes $22.500

*4 ambientes $27.000

  • Pieza de hotel $10.000

• Composición de los hogares:

  • 26.8% son grupos familiares de pareja con hijos
  • 23.9% parejas sin hijos
  • 21.2% vive solo/a
  • 14% son familias monomarentales con hijos a cargo.

• Los resultados muestran fuertes aumentos en las renovaciones de contratos de alquiler, lo que explica la suba de precios de los alquileres

  • 50.6% sufrió aumentos de hasta el 60%
  • 28.8% tuvo aumentos de entre el 70 y 150%
  • 17.7% entre 20 y 30%

• Endeudamiento

  • 48.8% respondió estar endeudado.

En ese sector:

  • 30.1% está endeudado con la tarjeta de crédito.
  • 16.5% adeuda servicios como luz, gas o agua.
  • 15.2% tiene deudas con un familiar
  • 14.8% con bancos
  • 6.8% con financieras
  • 5.8% tiene deudas de alquileres. El porcentaje es bajo porque lo último que se deja de pagar es el alquiler y cuando no se puede pagar son desalojados legalmente o por la fuerza.

Los precios de los alquileres fueron relevados sobre contratos firmados, una metodología mucho más fiable que los estudios que se realizan sobre precios de publicaciones ofertadas en sitios web del mercado inmobiliario.

Neuquén: el modelo de inmobiliarias como reflejo de la Patagonia

«Hoy están pidiendo hasta 70% de aumento para renovar un contrato»

Desde la Federación de Inquilinos se explicó el por qué de la suba en los contratos durante este mes, y cómo son los ajustes anuales contemplados por ley. Un relevamiento nacional advirtió que la mayoría de los inquilinos destina entre un tercio y la mitad de sus ingresos solo a pagar el alquiler.

Luego de la sanción de la Ley de Alquileres, en julio del año pasado, se determinó que los contratos de alquileres tendrán una actualización anual de acuerdo con el Índice para Contratos de Locación (ICL) que contempla por partes iguales la variación de la inflación (IPC del INDEC) y de los salarios según el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Por eso, durante este mes se actualizaron los alquileres de los inquilinos que firmaron su contrato en septiembre de 2020. Para realizar el cálculo se debe tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice a la fecha de inicio del contrato y luego multiplicarlo por el índice de la fecha donde se debe aplicar la actualización anual. Los índices se publican diariamente en la página del Banco Central, se explicó

Federico Prior, referente de la Federación de Inquilinos Nacional en Neuquén, explicó que la ley nueva de Alquileres establece el ajuste anual. «Ahora tenés un contrato por tres años y ajustes anuales. Si firmaste en septiembre del 2020, el ajuste lo tenés en septiembre 2021, si firmaste en octubre el ajuste será cuando se cumpla un año».

Es por eso que este mes le correspondió a aquellos que firmaron contrato en septiembre del 2020.

«Otra cosa es lo que regula el mercado inmobiliario cuando iniciás el contrato, que no hay un tope, no hay un techo y cuando renovás contrato, tampoco hay un techo», advirtió Prior a GNR Noticias. «En Neuquén hoy están pidiendo un 70% de aumento cuando vas a renovar y también hay fuertes aumentos cuando iniciás un contrato», sostuvo.

Un relevamiento nacional dio cuenta que la mayoría de los inquilinos destina entre un tercio y la mitad de sus ingresos solo a pagar el alquiler.

Según el informe llevado a cabo por Inquilinos Agrupados en septiembre, sobre 2.400 casos de todo el país, el 24,3% destina 40% de los ingresos totales del hogar al pago del alquiler, 23,6% destina 30% y 20,7% asigna 50% a ese gasto.

Por un departamento de pocos ambientes los valores trepan desde los 30.000 pesos en adelante.

TN/INFOBAE/LA NACIÓN/LA CAPITAL ROSARIO/GNR Noticias-Bariloche 2000

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